Станет ли Болгария лучшей в Европе страной для инвестиций в недвижимость?

31 май 2014, суббота / 17:42;

В общем, несмотря на низкие цены, соотношение арендных ставок и стоимости объектов в Болгарии уже находится на оптимальном уровне. Фото: архив.

Александр Мыц, „Биржевой лидер", 30 мая 2014 г.

Аналитики все больше говорят о высоком потенциале роста болгарской недвижимости. Появились даже прогнозы о том, что местный рынок в ближайшие годы может занять лидирующие позиции на Европейском континенте. Все условия для этого, казалось бы, уже созданы. Но нужно еще, чтобы сюда пришел крупный капитал. По мнению экспертов, и эта перспектива не является некой несбыточной мечтой. Если принять во внимание тот факт, что перенасыщенный деньгами британский рынок в конце концов достигнет своего максимума и перестанет приносить привычные прибыли, то почему бы не предположить, что инвесторы не станут искать новые территории для размещения своих капиталов? Болгария же вполне может оказаться в числе наиболее привлекательных рынков.

«Плюсы», перекрывающие «минусы».

Само собой разумеется, серьезные инвесторы в недвижимость, выбирая страну для совершения сделок, оценивают не только потенциал возможного роста, но и общие условия, гарантирующие сохранность их денег. В частности, они должны быть уверены, что условия ведения бизнеса не ухудшатся хотя бы до того момента, когда наступит время окупаемости капиталовложений. Какова же ситуация в Болгарии?

Среди очевидных «плюсов» эксперты компании Premium Group, называют огромный потенциал развития туристической отрасли, благодаря которой всего за несколько лет в стране можно будет гораздо больше зарабатывать на сдаче в аренду жилой и коммерческой недвижимости, вырастет спрос на новостройки, подорожают земельные участки и недвижимость в целом.

В общем, несмотря на низкие цены, соотношение арендных ставок и стоимости объектов в Болгарии уже находится на оптимальном уровне. Если же предположить, что «квадратный метр» будет дорожать примерно с той же скоростью, что и арендная ставка, то можно сделать однозначный вывод: время для инвестиций уже наступило. Причем в долгосрочной перспективе можно рассчитывать на постоянное увеличение доходов.

Оптимизм вселяют и перспективы развития туристического сектора в Болгарии. На местных курортах не чувствуется дефицит отдыхающих. Однако наблюдается постепенное повышение качества сервиса, привлекающее все более обеспеченных туристов, готовых платить больше.

Впрочем, не обходится здесь и без «минусов». Во-первых, низкие доходы населения Болгарии сдерживают внутренний спрос и не позволяют с таким же оптимизмом оценивать перспективы развития рынка недвижимости за пределами больших городов и курортных зон. До сих пор чувствуется некоторая незрелость рынка, неопределенность в налоговом законодательстве, есть и другие недостатки. Впрочем, как говорят эксперты, нечто подобное можно наблюдать в любой развивающейся стране. А те факторы, которые сегодня рассматриваются как явные препятствия для инвестиций, завтра могут оказаться дополнительными возможностями.

Нужно ли пугаться некоторых недостатков в законодательстве? Судя по многочисленным сообщениям в СМИ, в правительстве рассматривают секторы туризма и недвижимости как приоритетные для экономики Болгарии. А это значит, что действующие на рынке правила так или иначе будут усовершенствоваться, пока не придут в полное соответствие с европейскими. Как отмечают эксперты, в ближайшее время можно ожидать решения и других проблем.

Для долгосрочных инвестиций условия почти идеальны

Сейчас ситуация на рынке недвижимости в Болгарии очень похожа на ту, которая складывалась десять лет назад. Как и тогда, набольшим спросом пользуются объекты, расположенные в столице, а также на крупных черноморских и горнолыжных курортах. Однако в 2004 году цены на жилую недвижимость поднялись в среднем на 35%, стоимость аренды выросла на 8-12%. В 2014 году до этих показателей еще далеко. Правда, наблюдается активный рост количества продаж, который вскоре должен привести и к значительному подорожанию объектов.

По словам экспертов PremiumGroup, здесь необходимо обратить внимание на следующий факт: во время кризиса цена квадратного метра в зависимости от места расположения упала на 25-50%. Даже если предположить, что рынок будет развиваться «по кругу», повторяя движения предыдущего десятилетия, мы можем ожидать значительных прибылей от перепродажи приобретенных сегодня домов и квартир где-то в районе 2017-2018 года. При этом не будем забывать об аренде, которая уже до того времени может вернуть значительную часть инвестиций.

Впрочем, специалисты оценивают перспективы болгарского рынка более оптимистично. Прежде всего потому, что страна является уже членом Европейского Союза и через несколько лет может получить доступ к значительным средствам ЕС на развитие инфраструктуры. От этого зависит многое, как говорят эксперты. Например, станет ли страна привлекательной для британских покупателей, желающих переселиться за границу после выхода на пенсию? Как известно, эта категория инвесторов значительно влияет на рынки недвижимости нескольких европейских стран. Учитывая существенную разницу в стоимости жилья на островах и на континенте, многие жители Британии покупают дома, желая сэкономить деньги. В Болгарии, с точки зрения цен, просто-таки идеальная ситуация. Даже элитное жилье стоит гораздо меньше, чем скромная квартирка в Лондоне. Ну, а цены на коммунальные услуги, продукты питания и прочее вовсе символические. То есть жителей развитых стран ЕС отпугивает только слабо развитая, по их мнению, инфраструктура. Как только их мнение по этому поводу изменится, болгары смогут рассчитывать на настоящий инвестиционный бум. Причем объекты станут раскупать не только в больших городах и в развитых курортных зонах, но и в тихих уголках Болгарии, где сегодня недвижимость крайне дешева.

Тем не менее эксперты предостерегают потенциальных инвесторов от опрометчивых покупок. «В любом случае, - говорят они, - не нужно пытаться получить хорошую прибыль от перепродажи уже через год или два. Болгария – не спекулятивный рынок. Но если вы готовы вложить достаточно скромные средства на более длительный период, удобный момент для инвестиций уже наступил».